【物業知識】物業管理用房

物業服務用房不僅包括著“必要的物業管理用房”，而且還包含著共用設備用房以及物業服務值班用房。必要的物業辦公用房包括物業服務企業以管理處的形式進行具體物業管理服務活動所必需的辦公室，以及業主大會、業主委員會所必需的辦公室。

　　物業管理用房是指專門供物業服務企業進行物業管理活動使用的建筑。必要的物業管理用房是物業服務企業開展物業服務的前提與必要物質條件。物業區域內已建成的項目中如果缺乏物業管理用房，物業服務企業就可能無法順利開展物業服務。因此，《物業管理條例》第三十條規定：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。”這就從行政法規的層面明確了建設單位負有配置必要物業管理用房的義務。

　　必要的物業管理用房具體包括必要的物業管理辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、物業維修用房以及保安人員的部分集體宿舍等。其中必要的物業辦公用房包括物業服務企業以管理處的形式進行具體物業管理服務活動所必需的辦公室，以及業主大會、業主委員會所必需的辦公室。建設單位按照規定所配置必要的物業管理用房必須是符合《房產測量規范》（中華人民共和國國家標準）標準的，能夠計算為房屋建筑面積的，具備有上蓋、結構牢固、層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。建設單位提供的房屋如果屬于不能計算房屋建筑面積的，如架空層、轉換層等，或者屬于臨時性建筑的非永久性建筑均屬不符合必要的物業管理用房的規定范疇。

　　目前國家沒有關于配置物業管理用房的統一標準，但是各地方在地方法規或政策上都相應地作出了具體配置物業管理用房標準的規定。

　　如《陜西省物業管理條例》第五十四條：“新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：（一）物業建筑面積三十萬平方米以下的，按物業建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物業建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供；（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的50％。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。”

　　廈門規定按照最少不低于30平方米、最多不超過200平方米的建筑面積提供；《海南省物業管理條例》則規定按照總建筑面積的1.5％比例提供。

　　《成都市物業管理用房規劃建設管理若干規定（試行）》（“成規管〔2004〕141號”文件）對于物業管理用房的規定更加具體、合理：“物業管理用房包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、業主委員會活動用房等”，“市規劃局應在規劃設計條件中明確物業管理用房的相關規劃管理要求。”“凡新建住宅小區（含組團）以及十層（含十層）以上的高層樓宇項目，應按以下標準配建相應物業管理用房：總建筑面積在10萬平方米以下的項目，比例按4‰配置，但面積最小不得低于

　　平方米；總建筑面積在10萬平方米以上的、30萬平方米以下的項目，比例按3‰配置，但面積最小不低于400平方米；總建筑面積在30萬平方米以上的項目，比例按2‰配置，但面積最小不低于900平方米。”

　　修訂后的《廣東省物業管理條例》第三十八條：“建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。”該條例第四十條同時規定，建設單位在交付物業前，應當對物業服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。

　　另外，還應該注意在《中華人民共和國物權法》第七十三條中所提出的是“物業服務用房”而非“必要的物業管理用房”，這兩者是有所區別的。物業服務用房不僅包括著“必要的物業管理用房”，而且還包含著共用設備用房以及物業服務值班用房。既然作為必要的物業管理用房，那么就意味著這個標準應該只是最低、最少的要求，沒有必要規定最高要求。超過最低、最少的物業管理用房可以理解為開發建設單位按照《中華人民共和國合同法》以及《中華人民共和國城市房產管理法》的法律規定所給予全體業主的贈與性行為。理所當然，這種贈與性的物業管理用房對于全體業主來說應該是多多益善。所以，《廣東省物業管理條例》第三十八條所規定的最高不超過三百平方米的標準有不合理、不公平之嫌。

　　修訂后的《廣東省物業管理條例》第三十八條規定，業主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。同樣，這里的最高不超過六十平方米也是不合理、不公平的。

　　目前，國家雖然沒有明確規定物業管理用房是否無償或有償提供，但是一些地方性法規中已經作出規定，如《深圳經濟特區物業管理條例》第五十二條：“建設單位應當在物業管理區域內無償提供物業服務用房，包括物業服務設備用房、物業服務辦公用房和業主委員會辦公用房。”因此，各地最好在法規中明確規定物業管理用房和物業服務用房由建設單位無償提供，以免發生不必要的糾紛。

　　對于物業服務用房的產權，《中華人民共和國物權法》第七十三條規定：“建筑區劃內的……物業服務用房，屬于業主共有。”同時《物業管理條例》第三十八條也規定：“物業管理用房的所有權依法屬于業主。”

　　《物業管理條例》第六十四條規定：“違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。”這其中“責令限期改正”屬于行政處罰中的行為罰，意味著沒有按照規定提供必要的物業管理用房的，建設單位應該改正其違法行為按照規定提供。而改正意味著對于建設單位已經全部出售的物業房屋，建設單位可以通過從購房者處回購物業房屋的方式補齊所不足的必要的物業管理用房，或者強制建設單位支付購買必要的物業管理用房的資金。而其中“給予警告”屬于行政處罰中以示警戒的聲譽罰或申誡罰。“處10萬元以上50萬元以下的罰款”則屬于明文規定罰款固定數值的財產罰。

　　此外《中華人民共和國行政處罰法》第十一條：“地方性法規可以設定除限制人身自由、吊銷企業營業執照以外的行政處罰。法律、行政法規對違法行為已經作出行政處罰規定，地方性法規需要作出具體規定的，必須在法律、行政法規規定的給予行政處罰的行為、種類和幅度的范圍內規定。”

　　對于物業服務用房的位置和面積在辦理不動產登記中如何處理的問題，為了遵循《中華人民共和國物權法》第七十二條所規定“業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓”的立法精神，保障物業服務用房不被單獨轉讓、交易、流通、抵押，保障業主共有部分的共有所有權不被非法侵害，建設部2008年2月15日頒布、7月1日起施行的《房屋登記辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。”修訂后的《廣東省物業管理條例》第三十九條也規定：“縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。”這就充分表明物業服務用房在辦理不動產登記中可以在房屋總登記薄上記載，但不可以獨立辦理頒發房屋產權證書。該條例還規定，縣級以上人民政府城鄉規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時，按前條規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位應當在商品房