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    一個保潔加薪1000元的蝴蝶效應

    發(fā)布時間:2018-10-05 11:33
    作者:格瑞戴西



    經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶

    “原來單個保潔的工資報價是3000元左右,現(xiàn)在報價一下漲到5000元。”9月11日,鄔梅感嘆,近期人力成本大幅度上升,讓物業(yè)管理企業(yè)普遍面臨著較大的壓力,“還繼續(xù)上升的話,就做不下去了。”

    鄔梅是北京一家物業(yè)公司的負責人,其公司的保安、保潔等基層員工人數(shù)接近千人,在她看來,對于一家物業(yè)管理企業(yè)來說,其人工成本占到總成本60%以上,“本來利潤就很低,如果每個員工增加2000元,還怎么干。”鄔梅表示。

    綠城物業(yè)服務集團有限公司(以下簡稱“綠城服務”,02869.HK)董事長吳志華表示,物業(yè)管理行業(yè)平均凈利潤率在10%左右,屬于微利行業(yè)。近年來,隨著房價、房租等生活成本提高,也帶動人力成本不斷上升,物業(yè)管理這類勞動密集型企業(yè),普遍面臨著較大的盈利壓力。

    對于如何化解人工成本上升壓力等問題,經(jīng)濟觀察報記者采訪的多個物業(yè)公司負責人均表示,主要有兩種途徑:第一,提高物業(yè)費;第二,用機器代替人,減少服務人員總數(shù)。

    人工成本上升

    鄔梅告訴經(jīng)濟觀察報記者,其所在物業(yè)公司的保安為公司直聘,保潔則通過招標形式外包給專業(yè)保潔公司,在進行本年招標前,保潔月工資普遍在3000元左右。

    但在最近的一次保潔招標中,投標方的報價讓鄔梅感到一陣寒意,投標企業(yè)單個保潔月薪報價普遍在5000元左右,“最低報價是4700元,最高的那家報價是5300元。”

    通常情況下,物業(yè)管理公司根據(jù)服務社區(qū)的不同品質(zhì),會引入不同標準的服務人員。按照這次招標報價測算,最終每名保潔工資增幅將普遍超過50%。

    一家已在香港上市、總部位于華南的物業(yè)公司高管告訴經(jīng)濟觀察報記者,物業(yè)公司中保潔的工資相對較低,“比如北京,保潔的工資是3000多元,保安的工資能達到5000多元。”

    此外,一家物業(yè)管理公司通常還配有維修、園藝、客服、行政等人員,以及少量管理人員。保潔人員工資提高,意味著其他服務人員工資也面臨著上漲的壓力,“保潔工資漲到5000元,保安工資也要跟著漲到7000元。”上述華南物業(yè)公司高管表示。

    據(jù)鄔梅介紹,一般物業(yè)公司保安、保潔人員占基層員工人數(shù)比在20%-30%左右,一家中型物業(yè)公司大約有三百到五百名保潔、保安人員,一些大型物業(yè)公司這類員工人數(shù)能達到千人以上。而這些人員的工資很容易受到方方面面的影響。

    鄔梅印象比較深刻的一次人工成本波動,是2017年北京大興區(qū)公寓火災后,保潔和保安等基層員工工資一次性上漲了500元。以一家1000名員工的物業(yè)公司來看,保潔、保安人員大約為300名左右,每年增加總成本約180萬元,似乎并不明顯。

    不過鄔梅也表示,保潔、保安人員工資上漲,往往會帶動非管理層員工工資普遍上漲,按照鄔梅所在公司本次保潔招標報價來看,保潔工資平均上漲1800元,按此漲幅,每位員工工資平均上漲1500元,則1000人的工資總成本將增加1800萬元左右。

    1800萬元的成本對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,幾乎可以忽略不計,但對于物業(yè)公司來說,則關(guān)系到生死存亡。已在新三板上市的開元物業(yè)(831971)員工數(shù)量為4866人,其2018年上半年凈利潤只有3112.5萬元,彩生活(01778.HK)、中海物業(yè)(02669.HK)等行業(yè)龍頭企業(yè)上半年凈利潤也剛突破2億元大關(guān)。

    物業(yè)公司的焦慮

    上述華南物業(yè)公司高管告訴經(jīng)濟觀察報記者,隨著社會各種成本普遍上漲,人力成本上升是必然結(jié)果,如果在政策、創(chuàng)新等方面能“不增加企業(yè)成本”,人力成本的自然上升有望通過時間來化解。

    反之,如果短時間內(nèi)成本大幅度增加,在上述華南物業(yè)公司高管看來,對整個物業(yè)管理行業(yè)的打擊將是毀滅性的,“目前的情況只能通過增加物業(yè)費來化解成本,但物業(yè)費的漲幅很難有這么大幅度的增加。”

    物業(yè)管理公司收入來源一個是物業(yè)費,另一個是增值服務,包括停車費、維修費、租金以及其他延伸服務收入等。其中物業(yè)費依然是最主要的收入來源,例如彩生活的物業(yè)管理服務收入占比達到83.5%。

    鄔梅也表示,目前物業(yè)管理行業(yè)的主要收入來源于物業(yè)費,對于多數(shù)小區(qū)而言,物業(yè)費上漲并不容易,但成本上升只能通過增加物業(yè)費來化解,正常的物業(yè)費增幅無法抵消人工成本的快速上升。

    上述華南物業(yè)公司高管表示,一般情況下,物業(yè)費上漲需要經(jīng)過業(yè)主或者業(yè)委會三分之二的成員同意,“大部分小區(qū)降物業(yè)費可以,但上漲物業(yè)費很難,普通住宅小區(qū)更難通過。”

    據(jù)其介紹,按照業(yè)內(nèi)測算,這一輪人力成本上漲如果不能化解,物業(yè)管理行業(yè)成本將增加30%左右,對于只有近10%凈利潤的物業(yè)管理行業(yè)來說,這將造成毀滅性打擊,“真到了那個時候,沒幾家能活下來。”

    據(jù)鄔梅透露,近期,物業(yè)管理行業(yè)對于人力成本上升帶來整個行業(yè)成本上升的討論較多,“討論下來的結(jié)論就是沒有出路。”

    從部分上市物業(yè)公司2018年半年報相關(guān)數(shù)據(jù)來測算,開元物業(yè)人均月薪如果增加超過約1000元,則會出現(xiàn)虧損;中海物業(yè)員工人均月薪增加約1200元會出現(xiàn)虧損;彩生活能承受的人均月薪漲幅極限約為545元。

    在吳志華看來,物業(yè)管理行業(yè)有兩大瓶頸,第一為人口紅利消失,這一方面會導致勞動用工成本越來越高,另一方面會使得物業(yè)服務人員的素質(zhì)越來越差。

    第二個瓶頸為物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模不經(jīng)濟效應。通常情況下,企業(yè)規(guī)模越大,生產(chǎn)越多,效率則越高,但物業(yè)管理行業(yè)作為勞動密集型行業(yè),結(jié)果恰恰相反,“比如管理小區(qū)從100個增加到1000個,但并不會因此少用一個保潔,反而服務人數(shù)會增多,還增加了管理層成本支出。”吳志華說。

    按照綠城服務測算,當前條件下,物業(yè)公司管理的物業(yè)規(guī)模極限是5億平方米,截至目前,只有彩生活一家接近這一極限數(shù)字,萬科物業(yè)、中海物業(yè)、碧桂園服務和綠城服務等物業(yè)龍頭企業(yè),管理面積普遍在2億平方米左右。

    破解之道

    經(jīng)濟觀察報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示,如果人力成本上漲不可避免,對于多數(shù)物業(yè)企業(yè)而言,短期內(nèi)難以承受。長期而言,通過減少人工和提高物業(yè)費以及增加增值服務收入等措施,可以逐步緩解。

    鄔梅表示,近年人力成本一直在增加,只是幅度并不明顯,多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)可以正常消化,一旦出現(xiàn)大幅度上升,則多數(shù)企業(yè)很難承受,“像我們這次保潔招標報價一下漲了2000元,沒有哪家企業(yè)能承受住。”

    鄔梅表示,目前暫時還沒有更好的解決辦法,只能寄希望于保潔公司降低報價,“否則真的沒法干了。”

    吳志華則表示,由于綠城服務定位偏高端,又已在香港上市,所以在人力成本上升方面感受到的壓力并不大。據(jù)其透露,綠城服務人員工資每年都會有一定幅度上漲,過去一年里,員工工資平均上漲了8%。

    吳志華告訴經(jīng)濟觀察報記者,綠城服務主要通過增加物業(yè)費來化解人力成本上升,過去一年里,綠城服務物業(yè)費上漲幅度普遍在4%左右,再加上增值服務收入漲幅達到12%,“我們的利潤非但沒有下降,反而還上升了一個點。”

    在吳志華看來,物業(yè)費上漲需要以提高物業(yè)服務質(zhì)量為基礎(chǔ),物業(yè)服務品質(zhì)高,往往會給一個小區(qū)的物業(yè)帶來不菲的增值,“去年我們拿的一個存量項目,物業(yè)費從1.08元直接漲到3元,但業(yè)主很認可。”

    綠城服務進駐后,該小區(qū)二手房價格普遍上漲了5000元左右,“100平方米的房子,一年物業(yè)費增加兩千多元,但物業(yè)增值了五六十萬,所以業(yè)主們認可。”吳志華表示,物業(yè)服務帶來的物業(yè)增值往往是物業(yè)費的幾百倍。

    另外,在多數(shù)物業(yè)公司管理人士看來,除了增加物業(yè)費、機器代替人工等方式外,還需要國家在政策、稅收等方面給予支持。

    (應受訪者要求,鄔梅為化

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