保潔管理的含義

物業的保潔管理，是指物業管理公司通過宣傳教育、監督治理和日常清潔工作，采取清、掃、擦、拭、抹等專業性操作，定時、定點、定人對管理區域進行生活垃圾的分類收集、處理和清運，從而保護區域環境，以期達到轄區所有公共地方、公用部位清潔衛生、文明有序的目的。

保潔管理的重心，是防治“臟、亂、差”。

“臟、亂、差”具有多發性、傳染性和頑固性，所以對此不能掉以輕心。隨手亂扔各種垃圾、樓上拋物、亂堆物品堵塞公共走道、隨意排放污水廢氣、隨地吐痰和大小便，以及亂涂、亂畫、亂搭、亂建、亂張貼等都容易導致“臟、亂、差”，并且又都很可能發生在某些業主、用戶身上。因此，業主、用戶整體素質的提高，也是保潔管理工作中的一個重要內容，這需要物業管理公司的宣傳教育和監督管理。如果各方面不齊心協力，工作不到位，“臟、亂、差”就會使物業區域面目全非，從而與物業管理的宗旨相悖。

保潔管理的范圍

1.公共地方的保潔

公共地方的保潔是指物業區域內，對樓宇前后左右的公共地方，包括道路、廣場、空地、綠地等的清掃保潔。

2.共用部位的保潔

共用部位的保潔是指對樓宇地層到頂層屋面上下空間的共用部位，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺等的清掃保潔。

3.生活垃圾的處理

生活垃圾的處理是指日常生活垃圾（包括裝修垃圾）的分類收集、處理和清運。包括要求和督促業戶按規定的地點、時間和要求，將日常垃圾倒入專用容器或者指定的垃圾收集點，不得擅自亂倒。

保潔管理的內容

1.開荒保潔

開荒一般泛指對建筑物在正式使用之前的外墻、外玻璃及建筑物內部的地面、墻面、玻璃、衛生間、樓梯、電梯、管道、消防設備等設施的清潔過程。開荒是清潔工程之首，由于建筑工程中常常會遺留下許多垃圾污垢，各種地面石頭，墻壁上會遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項最艱苦、最復雜、最費神的工作。開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質量和檔次，所以對做好開荒保潔工作有著相當高的要求。

2.開業慶典或入伙期間（前十天）的保潔服務

通常情況下，物業在完成全面的初始開荒保潔之后，隨即進入開業慶典或入伙交房階段，這一階段稱為物業的試營運期「這個階段的保潔是開荒保潔的延續和日常保潔的前奏。由于大量的商家、業主、顧客的進入，勢必導致保潔的難度增加，而且這一時期保潔的質量要求也特別高。保潔服務的隊伍盡管通過前期的初始保潔工作在經驗及工作技能上有一定的提高，但要完全勝任試營運期間的物業保潔工作仍有差距；加之在多數情況下清潔機器、工具及物料的配置不到位，現有的清潔資源不足以完成本階段的保潔工作。所以物業管理公司或專業的保潔服務公司需作如下調整：

（1）在日常保潔人員編制基礎上增加1/4或更多的人員配置，以確保在此期間人流急增的情況下物業保潔的服務質量。

（2）視物業項目的大小增加1~2名管理人員協助現場保潔服務工作。

（3）由清洗技術工程部組建3~6人小組，專門負責整個物業在此期間的定期養護工作，如石材上光養護、地板打蠟等，同時需要培訓項目技術骨干。

（4）成立專門的應急小組，負責物業因裝修、整改等原因引起的污染物的處理，負責排水堵塞或爆管引起的水澇災害，同時對成品進行跟蹤、檢查、保護等。

（5）由公司品質部（監察部）或人力資源部進行每天的現場操作培訓，要求保潔隊伍成員盡快達到禮貌熱情、技能熟練、配合默契的要求。

3.日常保潔

物業的“日常保潔”是指經常性的、周而復始的，對物業的公共區域進行保潔和管理的工作。即若環境衛生維護服務人員對某一個區域的環境衛生維護工作的頻次在1次/日以上（含），即列入日常環境衛生維護工作范疇。不同物業的日常保潔區域范圍是不同的：

（1）商業物業（寫字樓或辦公樓宇）：停車場、外圍、大堂、電梯廳及電梯、消防通道、樓層通道或連廊、衛生間、樓層面平臺；垃圾的收集與清運。

（2）住宅物業（多層、小高層、高層住宅樓，別墅，公寓樓等）：地面或地下停車場、小區總平部分，包括道路、建筑小品、景觀水池、游樂設施、健身場地；單元入戶廳、單元樓道、電梯等；垃圾的收集與中轉等。

（3）商業賣場、特定的專業展場或工廠及生產車間：出入口通道、除專賣區外的所有區域地面、扶手電梯、升降電梯、消防樓梯、衛生間以及垃圾的收集與清運等。

（4）市政項目（廣場、道路、公園等）：地面、圍欄、花臺、排水溝（指明溝）、建筑小品等；垃圾的中轉與清運等。

（5）公益物業項目（學校、醫院、圖書館或科技館等）：此類物業的日常保潔項目與商業物業項目的保潔區域有很多類似的地方，唯一的區別在于服務質量及頻次的不同。

不管哪種物業形態的保潔，在“日常保潔”的概念中都有一個顯著特征是“配備專人”，即對該區域設立有固定崗位。這里的“固定崗位”指的不是某一個員工，而是物業管理公司或專業清潔服務供應商的管理人員，在物業保潔區域內設立的固定的工作范圍、工作職責及工作流程等。一般情況下它不會因為保潔服務人員的變化而作出任何調整。

4.物業的定期保潔

“定期保潔”是指周期性、有計劃地對物業的公共區域部分進行的保潔和管理工作。“定期保潔”是相對“日常保潔”工作而言的，習慣性的表述方式是以對物業相關區域范圍的清潔頻次來劃分，即若保潔服務人員對某一個區域的保潔工作的頻次在1次/日以下，即列入“定期保潔”工作范疇。

不同物業的定期保潔區域范圍也是不同的：

（1）商業物業（寫字樓或辦公樓宇）：停車場、外圍、大堂、電梯廳及電梯、消防通道、樓層通道或連廊、衛生間、樓層面平臺；石材地面、地毯、地板膠、燈具、管架、內墻面、玻璃門窗、層頂平臺等。

（2）住宅物業（多層、小高層、高層住宅樓，別墅，公寓樓等）：地面或地下停車場、小區總平部分，包括道路、建筑小品、景觀水池、游樂設施、健身場地，單元入戶廳、單元樓道、電梯，垃圾中轉站等。

（3）商業賣場、特定的專業展場或工廠及生產車間：出入口通道、除專賣區外的所有區域地面、扶手電梯、升降電梯、消防樓梯、衛生間、垃圾中轉站等。

（4）市政項目（廣場、道路、公園等）：地面、圍欄、花臺、排水溝（指明溝）、建筑小品、高位燈具、垃圾中專站等。

（5）公益物業項目（學校、醫院、圖書館或科技館等）：此類物業的定期保潔項目與商業物業項目的定期保潔區域有很多類似的地方，唯一的區別在于清洗質量及清洗頻次有所不同。“定期保潔”并不配備專人，即對該區域不設立固定崗位。定期保潔可變因素很大，盡管有計劃性，但經常因各種特殊情況而改變它的計劃。

在定期保潔工作中，不管是保潔員工、機具設備還是服務區域等都與日常保潔工作有較多的重復。任何一個物業的保潔工作，往往是以日常保潔為主、定期保潔為輔的。

5.物業的專項清潔養護

在物業的“定期保潔”工作中，有幾項特殊的清潔養護工作，即物業的專項清潔養護：

（1）物業的外墻高空清洗作業。

（2）石材的清潔保養。

（3）軟質地面（地毯、PVC橡膠地板等）的清潔養護。

（4）中央空調、鍋爐、管道、熱水器等設備的化學清洗。

這幾項保潔工作的特點是專業性較強，技術含量相對較高，需要專業的技術人員進行操作。